Vale a pena construir imóveis populares para venda?

No Brasil, a escassez de moradias é um desafio crescente, especialmente para a parcela da população com renda mais baixa. Atualmente, o déficit habitacional gira em torno de 7,8 milhões de unidades, e a maior parte desse déficit está concentrada no segmento popular.

Apesar da demanda significativa por habitação popular, é válido questionar se construir imóveis populares para venda nesse nicho de mercado é um empreendimento realmente lucrativo para quem busca criar e construir patrimônio no mercado imobiliário. Antes de se aventurar nesse setor, é fundamental avaliar os fatores que influenciam a lucratividade dessa categoria, nesse artigo você vai entender todas as nuances por trás desse segmento para saber se vale a pena ou não construir imóveis populares para venda.

A maior demanda do país

O Brasil enfrenta uma alta e constante demanda por moradias populares. Estimativas indicam que somente em 2023, o programa Minha Casa, Minha Vida tem a expectativa de entregar cerca de 650 mil unidades habitacionais. Esses números expressivos evidenciam uma real oportunidade de suprir a carência habitacional no país.

No entanto, segundo a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (ABRAINC), até 2030, será necessário suprir mais de 30 milhões de unidades habitacionais para atender a demanda. Esse déficit habitacional pode ser dividido e calculado em quatro categorias distintas:

1. Habitações e domicílios precários, como as habitações improvisadas.
2. Coabitação familiar, que ocorre quando duas ou mais famílias convivem juntas em um mesmo ambiente no qual não dispõem de liberdade e privacidade.
3. Ônus excessivo do custo do aluguel urbano para famílias que possuem renda de até três salários mínimos e que estejam gastando mais de 30% de sua renda.
4. Quantidade – ou adensamento – excessivo de moradores por dormitório em imóveis alugados – mais de 3 moradores por dormitório.

Os dados só confirmam que a demanda é alta no país, mas ao contrário de outros segmentos do mercado imobiliário, onde a demanda pode ditar a liquidez de um imóvel aqui é preciso ser mais analítico e se aprofundar em uma série de aspectos para prever o faturamento do produto.

Teto do valor de venda para o setor de imóveis populares:

O teto no valor de venda talvez seja um dos maiores desafios para quem empreende no setor de imóveis populares. O governo é quem estipula o preço máximo que você pode vender esse tipo de produto. É fundamental ter cautela, pois esse limite pode afetar sua margem de lucro.

Na mais recente atualização do Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), o teto da subvenção é de R$140 mil em áreas urbanas (antes era R$96 mil) e de R$60 mil nas localidades rurais. Seguindo as diretrizes do novo MCMV, a portaria também reajusta a renda máxima das famílias que podem ser atendidas na Faixa 1, que foi de R$1.800 para R$2.640. Para áreas rurais, o novo limite é de R$31.680,00 de renda bruta familiar anual.

Ao contrário do que muitas pessoas pensam, esse pode ser um dos padrões mais complexos de se trabalhar, é preciso ter cuidado e uma boa leitura do mercado para entender qual é a oportunidade certa e como alcançar os resultados mais satisfatórios.

Como lucrar construindo imóveis populares para venda?

O ciclo de investimento é um dos fatores mais determinantes na hora de empreender em um imóvel do segmento popular. A média de lucro líquida desse tipo de produto gira em torno de 15% a 20%, um percentual abaixo da média se comparado com o médio e alto padrão que estão na casa dos 25% ou 30%.

No entanto, os imóveis de médio e alto padrão geralmente possuem um ciclo de investimento mais longo, entre 10 e 12 meses, enquanto os imóveis populares possuem um ciclo de 4 a 6 meses. Essa diferença de ciclo torna a margem de lucro dos imóveis populares mais atrativa, apesar de ser um pouco menor, devido à viabilidade de repetir o ciclo mais rapidamente.

Isso nos leva a um ponto crucial para gerar lucratividade nesse mercado: a escala. No segmento popular, o lucro é obtido por meio do volume de unidades produzidas para que a margem de lucro seja positiva.

Com isso, somos introduzidos a mais uma questão essencial para o sucesso dentro desse setor, a industrialização, a construção de imóveis populares não exige uma mão de obra altamente especializada, ao contrário dos imóveis de alto padrão, que são construídos de forma artesanal. Nesse contexto, o uso de tecnologias construtivas avançadas pode ser a chave para reduzir o tempo de construção, os custos e os resíduos gerados durante a obra.

Ao analisar todos esses aspectos, fica evidente que construir imóveis populares para venda pode ser um negócio promissor. No entanto, é fundamental estar atento às particularidades desse mercado e realizar um estudo aprofundado das demandas regionais. Além disso, é importante ressaltar que o setor de imóveis populares requer profissionalismo e conhecimento específico.

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